Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri günlük hayatta çok karşılaşılan sözleşmelerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri  isimsiz  sözleşmeler olup çifte tipli karma sözleşmelerdir.

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde nelere dikkat edilmelidir?

Arsa sahibi  ile yüklenici arasında yapılacak inşaatın geniş detaylarının da yer aldığı bir sözleşme imzalanır. Bu sözleşmede tarafların açık isimleri, T.C. kimlik numaraları, adresleri, talepleri, dairelerin iç dizaynı , hangi tarafa ne kadar mülk verileceği, mülklerin kaç m2 olacağı , teslim tarihi gibi detaylar yer alır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri genellikle arsanın tamamı üzerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de kurularak yapılır. İnşaat başlamadan o arsa üzerinde kat irtifakı kurulur, yükleniciye düşen bağımsız bölümler için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılır. Burada önemli olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulmadan taşınmaz satış vaadi yapılarak inşaatın hangi aşamada yükleniciye verileceğinin kararlaştırılmasıdır.

2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şekli nasıl olmalıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz satış vaadi şeklinde yapılıyorsa Noter’de yapılması zorunludur.  Taşınmaz satışı şeklinde yapılıyorsa Tapu Müdürlüğünde satış işleminin gerçekleştirilmesi gerekir.

3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri adi yazılı şekilde yapılabilir mi?

Adi yazılı şekilde yapılması ispat açısından tavsiye edilmez. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmelerde taraflar edimlerini yerine getirmediyse sözleşme geçersiz olur, edimler yerine getirildiyse sözleşme geçerlidir. Bu durumda sebepsiz zenginleşme hükümlerini uygulamak gerekir.

4. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra 3. Kişi topraktan pay alıp sözleşmenin tarafı olabilir mi ?

Bu durum biraz tehlikelidir. Topraktan ne kadar pay aldığına göre sözleşme şartları değerlendirilmelidir. Bu tarz olayların yaşanmaması için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kurulurken arsa sahibinin pay satışı yapmaması için tapuya şerh verilmelidir. Şahsi hakların şerhi taşınmaz satış vaadi şeklinde yapıldıysa bu şerhin süresi 5 yıldır.

5. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandıktan sonra mülk sahibi kendisine düşecek bağımsız bölümleri hangi yollar ile 3. Kişilere devredebilir?

Bağımsız bölümler satış sözleşmesi şeklinde Tapu Müdürlüğünde satılabilir.

6. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmuş ancak yüklenici iflas etmiş veya inşaata hiç başlanmamışsa ne yapılmalıdır?

Dava açılıp zararın tazmini istenmeli, yüklenici iflas etmişse de iflas masasına durum bildirilmelidir.

7. Yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığında yükleniciye inşaat ruhsatı verilmesi için ayrı bir vekalet verilmesi gerekir mi?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yapmak  yükleniciye temsil hakkı vermez o yüzden ayrı vekaletname vermesi gerekir.

8. Henüz kat irtifakı kurulmadan bağımsız bölüm devri yapılabilir mi?

Kat irtifakı kurulmadan bağımsız bölümde olmayacaktır dolayısıyla bağımsız bölüm devri yapılamaz. Ancak arsa üzerinde paylı mülkiyet devri yapılabilir.

9. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan inşaat bitmiş ancak yüklenici kararlaştırılandan daha küçük şekilde daireleri teslim ettiyse ne yapılabilir?

Teslim edilen dairelerin yüz ölçümü küçükse ayıptan kaynaklanan sorumluluğa gidilmeli ve zararın tazmini istenmelidir.

10. Yüklenicinin inşaat teslim tarihi üzerinden epey süre geçmiş ve yüklenici bağımsız bir bölümü bir kişi oda başkasına devretmişse yaşanan hak kaybı için ne yapılabilir?

Geriye etkili fesih davası açılarak sözleşmenin feshi istenmelidir.